Tallinas nekustamais īpašums ir pārkarsis, nepieciešama reģionu attīstība 0 40

Euribors krītas, hipotekas kļūst lētākas, tirgus atdzīvojas — bet tiem, kas cenšas nopirkt savu pirmo dzīvokli, tas bieži vien nav glābiņš, bet jauna konkurences vilna. Problēma nav procentos: galvenais šķērslis ir ieejas biļete. Un kamēr Igaunija velk visu uz Tallinu, atslēgas kļūs dārgākas ātrāk nekā cerības, prognozē žurnālists, mediju projekta «Reālā Baltija» autors Andrejs Demenkovs.

Euribora katrs jauns samazinājums tiek pasniegts kā laba ziņa: hipotekas kļūs lētākas, tātad mājoklis kļūs pieejamāks. Taču realitātē šī atvieglojuma ieguvēji pirmkārt ir tie, kas jau ir sistēmā. Bet tiem, kas cenšas iegādāties savu pirmo dzīvokli, prieks par krītošajām likmēm pārāk bieži izskatās kā sveša svētku diena: ceļš uz savu mājokli no tā īsāks nekļūst.

Tirgus atdzīvojies, bet ne jums

Kad procentu slodze samazinās, pieprasījums atgriežas tirgū. Cilvēki atkal sāk skatīt sludinājumus, atkal ir gatavi runāt ar banku, atkal pieļauj domu, ka «varbūt mēs to varēsim». Tāpat tiem, kas jau paņēmuši kredītu, tas ir atelpa: maksājums kļūst mazāks, parādās iespēja ātrāk samazināt aizdevuma pamatsummu vai vismaz pārtraukt dzīvot no maksājuma līdz maksājumam. Bet «pirmajam dzīvoklim» loģika ir citāda. Tirgus atdzimšana un mājokļa pieejamība nav tas pats. Pircējam, kurš vēl tikai stāv pie ieejas, likmes samazinājums bieži nepadara to par jaunu iespēju. Tas kļūst par signālu: konkurence atgriežas. Tirgū iestājas tie, kas tāpat bija tuvāk pirkumam — ar uzkrātu pirmo iemaksu, ģimenes atbalstu vai jau esošu aktīvu, kuru var pārdot un pielikt. Bet tie, kas joprojām krāj sākuma kapitālu, paliek vērotāji skrējienā, kur ieejas maksa nav eksāmens, bet maksājums par tiesībām piedalīties.

Visnepatīkamākā stāsta daļa ir tā, ka tirgus prot ātri apēst labumu no likmes samazināšanas. Tiklīdz maksājums kļūst nedaudz panesamāks, pieprasījums paceļ cenas vai vismaz neļauj tām krist. Rezultātā tas, kas vakar aizgāja procentos, šodien pāriet dzīvokļa cenā. Un pirmajam pircējam no tā nepaliek vieglāk: tāpat kā viņš nevarēja sakrāt sākuma kapitālu, tāpat arī nevar.

Atslēgas dārgākas par procentiem

Procentu likme ir svarīga, bet tā nav galvenais filtrs. Galvenais filtrs ir ieejas biļete.

Pirmkārt, sākotnējā iemaksa. To jānes skaidrā naudā, un tieši šeit saplīst lielākā daļa plānu. Ne tāpēc, ka cilvēki nevēlas taupīt, bet tāpēc, ka to kļūst arvien grūtāk izdarīt. Noma, komunālie maksājumi, pārtika, transports, bērnu izdevumi, nodokļi — tas viss aprij uzkrājumu iespējas. Rezultātā jaunās mājsaimniecības nonāk klasiskā slazdā: lai sakrātu iemaksai, jādzīvo lētāk. Taču lētāk parasti nozīmē dzīvot sliktāk vai tālāk — un tomēr maksāt daudz.

Otrkārt, banku riska politika. Likmes var samazināties, bet prasības ienākumu kvalitātei nekur nepazūd. Nenoteiktības apstākļos bankas kļūst piesardzīgākas: tām svarīgi ir stabilie ienākumi, saprotami līgumi, minimālas pelēkās zonas. Un ja daļa ienākumu netiek ņemta vērā vai tiek uzskatīta par pārāk nestabilu, ģimene var pēkšņi «neiziet cauri», pat ja pēc izjūtas tā ir pilnībā maksātspējīga. Tas īpaši sāp jauniem speciālistiem un ģimenēm ar bērniem: tieši tiem sabiedrība piedāvā būvēt nākotni, bet tieši tiem visbiežāk trūkst rezervju, lai izietu visus filtrus.

Treškārt, mājokļu piedāvājums neatbilst pieprasījumam tajās vietās, kur cilvēkiem patiešām jādzīvo. Tallina gadiem ilgi diskutē par apbūves blīvumu, stāvvietām, plānojumu termiņiem, saskaņošanas procedūrām un kaimiņu kariem ap katru būvniecību. Vārdos visi par pieejamību, bet praksē jebkura blīvināšana satiek pretestību, un laiks pārvēršas par atsevišķu nodokli: jo ilgāk būvē, jo dārgāks iznāk gala kvadrātmetrs.

No šī izriet sociāli politiskais efekts, ko nedrīkst novērtēt par zemu. Mēs iegūstam paaudzi cilvēku, kuri redz vienkāršu signālu: viss atdzīvojas, bet viņiem personīgi nekas nemainās. Tas sit pa uzticību valstij un tās nākotnei daudz spēcīgāk nekā jebkura diskusija par makrorādītājiem. Jo pirmais dzīvoklis nav tikai kvadrātmetri. Tas ir marķieris, ka tu esi iekļuvis normālā pieaugušo dzīvē, ka tev ir balsts, ka tavi pūliņi konvertējas rezultātā. Kad šis marķieris tiek nolikts uz nenoteiktu «vēlāk», valsts iegūst ne tikai vilšanās pilnus cilvēkus, bet cilvēkus, kuri pārstāj ticēt ilgtermiņa spēles jēgai.

Atvieglot spiedienu uz galvaspilsētu

Ir risinājums, ko Igaunijā mēdz dēvēt par «pārāk ilgu», un tāpēc tas gadiem ilgi netiek iekļauts sistēmiskajā politikā: reģionu attīstība. Kamēr normāls darbs, karjeras izaugsme un daļa kvalitatīvu pakalpojumu tiek koncentrēti Tallinā un Harju apriņķī, pieprasījuma spiediens veidosies tieši tur. Likmes var kristies, būvniecības var palielināties, bet, ja cilvēkiem tāpat jābrauc uz galvaspilsētu, spiediens uz galvaspilsētas tirgu nepazudīs.

Tajā pašā laikā valstī iekšienē atšķirība mājokļu cenās ir milzīga. Mazos pilsētās un apriņķos mājokļi dažkārt maksā ļoti lēti. Un, ja cilvēkam ir iespēja palikt savā dzimtajā pilsētā, nezaudējot dzīves kvalitāti un ienākumus, viņš necentīsies steigties uz Tallinu un iemest sevi hipotekārajā maratonā līdz iespēju robežai. Tas ir viens no efektīvākajiem risinājumiem tieši tāpēc, ka tas nepabaro pārkarsušo pieprasījumu galvaspilsētā, bet sadala to pa valsti.