Maskavā attīstītāji sadala bijušās biroju telpas apartos 0 60

No Dienvidaustrumu apgabala rūpniecības zonām līdz Jaunās Maskavas "laukumiem" — uz Krievijas galvaspilsētas kartes skaidri iezīmējas rajonu kontūras, kuriem pastāv risks pārvērsties par pārpildītiem anklāviem.

Investori iegādājas mikrodzīvokļus pie jauniem MCD un metro stacijām, bet eksperti brīdina par kritisku dzīvojamo platību koncentrāciju, kurai nav nodrošinātas skolas, stāvvietas un sociālā aizsardzība. «Новые Известия» izskatīja "riska zonu" ģeogrāfiju — no Nekrasovkas līdz Otrādnomu — un noskaidroja, kuri lokācijas tuvāko desmit gadu laikā var kļūt par savu blīvumu ķīlniekiem, pārvēršoties no perspektīviem kvartāliem par rajoniem ar pārmērīgu antropogēno slodzi.

Potenciālu sociālu laika bumbu redz galvaspilsētas mikrodzīvokļu koncentrācijā nekustamā īpašuma eksperte Anna Zelenskaja. Viņa ir pārliecināta, ka tieksme pēc maksimālas peļņas un pircēju vēlme ietaupīt var novest pie neatgriezeniskām sekām pilsētvidē.

География зон риска

Nākamo 5–10 gadu laikā šādas apbūves epicentri var rasties vairākos rajonu tipos. Kā sarunā ar izdevumu «Новые Известия» skaidroja Anna Zelenskaja, brīvo zemju trūkums pilsētas vecajās robežās spiež attīstītājus apgūt teritorijas, kuras agrāk uzskatīja par dzīvošanai nepiemērotām.

1. Perifērie "pelēkie josti" (ЮВАО, ВАО, ЮАО) Tas ir tradicionālais līderu segments rūpniecības zonu redevelopments. Tādi rajoni kā Nižņegorodskijs rajons, Pečatniki vai Tekstilščiki aktīvi tiek apbūvēti ar studijām bijušo rūpnīcu vietā. Galvenā briesma šeit ir "mantošana" no vecajām problēmām: nolietotas inženierkomunikācijas, kuras tagad spiestas apkalpot piecas reizes vairāk cilvēku, nekā bija plānots sākotnēji.

2. Infrastruktūras centri (MCD un jaunās metro stacijas) Rajoni gar MCD-3 un MCD-4, kā arī teritorijas pie jauniem Troickas līnijas stacijām kļūst par investoru magnētiem. Pircēji pievēršas transporta pieejamībai, bet faktiski iegūst dzīvojamo platību "tranzīta zonās". Šeit veidojas specifiska sociālā vide: liela iedzīvotāju mainība un pastāvīgas apdzīvotības trūkums pārvērš pagalmi par bezsejām nakšņošanas telpām.

3. Jaunā Maskava: "bezgalīgi studiju horizonti" Rajonos, piemēram, Soseneskas vai Moskvas apdzīvotajā vietā, apbūves blīvums dažkārt pārsniedz vecās Maskavas rādītājus. Šeit "gettoizācija" (vai, precīzāk, vides degradācija) izpaužas caur transporta kolapsu: mikrodzīvokļu iedzīvotāju automašīnu skaits daudzkārt pārsniedz projektu paredzēto stāvvietu skaitu.

4. Aparamentu anklāvi Īpaša uzmanība jāpievērš rajoniem ar augstu bijušo administratīvo ēku koncentrāciju, pārveidotām par dzīvojamo fondu (piemēram, pie Dmitrovska šosejas vai Otrādnogo). Tā kā apartamenti neuzliek attīstītājam pienākumus pēc skolām, šeit rodas "izglītības tuksneši" — veseli kvartāli, kur tuvākais bērnudārzs atrodas vairāku kilometru attālumā un ir pārpildīts gadiem uz priekšu.

Ekonomika blīvumam: kāpēc Maskava "samazinās"

Mikrodzīvokļu parādīšanās galvaspilsētas tirgū ir tieša kvadrātmetra cenas straujā pieauguma sekas. Kā norāda Filips Šrage, būvfirmas Kronung ģenerāldirektors, daudziem pircējiem šis formāts kļūst par vienīgo pieejamo iespēju nostiprināties megapolā.

"Mikrodzīvokļi parādās tāpēc, ka palielinās kvadrātmetra cena, bet pircējam vajadzīga pieejama "ieejas biļete" galvaspilsētā."

Tomēr pats par sevi neliels platums vēl nav spriedums par dzīves kvalitāti. Eksperts uzsver, ka problēma slēpjas šī fenomena apmēros.

"Neliela dzīvokļa platība pati par sevi nedara rajonu par "geto". Problēma rodas tur, kur ārkārtīgi mazu dzīvokļu īpatsvars kļūst kritisks," — saka Filips Šrage.

Pēc viņa domām, vides degradāciju provocē ne platība kā tāda, bet augstas blīvuma kombinācija ar rūpīgi neizplānotu infrastruktūru.

Sociālais disbalanss un "kopmītnes efekts"

Anna Zelenskaja pievērš uzmanību tam, ka zems ieejas slieksnis tirgū tiek samaksāts ar visas pilsētvides komfortu. Attīstītāji rada slodzi, uz kuru sociālie objekti vienkārši nav paredzēti. "Attīstītāji, kas būvē mikrodzīvokļus, maksimizē dzīvojamo kvadrātmetru skaitu, bet minimizē ieguldījumus līdzās infrastruktūrā, kas ir paredzēta apkalpot ievērojami mazāku iedzīvotāju skaitu," — skaidro eksperte.

Šāda pieeja noved pie dziļām sociālām izmaiņām. Dzīve "šūnās" maina sabiedrības struktūru viena nama ietvaros. Pēc Annas Zelenskajas teiktā, liels iedzīvotāju blīvums mikrodzīvokļos noved pie ātras iemītnieku mainības, kaimiņu saišu trūkuma un drīzāk kopmītnes tipa dzīves formas veidošanās, nevis pilnvērtīgas kopienas. Kopā ar psiholoģisko spiedienu no mazajiem telpu apjomiem un inženierkomunikāciju pārslodzi tas rada riskus rajona ilgtermiņa stabilitātei.

Šīs bažas apstiprina arī analītiķu dati (tajā skaitā kompānijas "Metrium" monitorings):

Mazāk nekā pusei no Maskavas jaunajiem būvprojektiem (apmēram 49%) pašlaik pilnībā pieejama sava sociālā infrastruktūra (skola un bērnudārzs dzīvojamo kompleksu teritorijā).

Masu segmentā situācija ir nedaudz labāka (66,7% projektu), tomēr tieši šeit studiju augstā koncentrācija momentāni pārslogo esošās klases.

Problemu karstākie punkti joprojām ir Nekrasovka, Kapotnja, Birjuljevo un austrumu klasteri — šeit dzīvojamais fonds tiek būvēts ievērojami ātrāk nekā sociālie objekti.

Apartamenti: biļete bez tiesībām uz deklarēšanos

Liela daļa ultramažu platību ir apartamenti. Juridiski tie ir komerciālais nekustamais īpašums, kas nozīmē deklarēšanās trūkumu, augstākus nodokļus un komunālos rēķinus. Pēc 2026. gada februāra datiem apartamentu īpatsvars Maskavas jaunbūvēs visos segmentos (no masveida līdz elitāram) ir aptuveni 11–12%.

Lai gan pēdējo trīs gadu laikā to īpatsvars kopējā apbūvē ir samazinājies, tie paliek galvenais mikrofomu "rezervāts". Attīstītāji bieži izmanto bijušo biroju redevelopement, lai sadalītu ēku mazākos lotos. Tomēr Filips Šrage norāda, ka tirgus pakāpeniski atdziest pret šo formātu juridiskās nenoteiktības dēļ: pircēji arvien biežāk izvēlas "caurspīdīgu" dzīvojamo statusu.

Glābšanas ceļi: no normatīviem uz saprātu

Eksperti piekrīt, ka novērst jauno rajonu pārvēršanos "sociālajos geto" iespējams tikai ar sistēmisku regulējumu. Filips Šrage piedāvā noteikt minimālo dzīvokļu platību, ierobežot ārkārtīgi mazo lotu īpatsvaru projektos un ieviest obligātu dzīvojamo objektu sinhronizāciju ar sociālajiem objektiem.

Anna Zelenskaja papildina šo sarakstu ar nepieciešamību stingri kontrolēt ēku pārprofilēšanu, atbalstot "aizliegumu masveidīgai nerezidenču telpu (piemēram, bijušo biroju vai hosteļu) pārvēršanai mikrostudijās bez pilsētbūvnieciskās situācijas izvērtēšanas". Tikai komplekss piegājiens ļaus Maskavai saglabāt dzīves kvalitāti telpu deficīta apstākļos.