Ko sagaidīt no jaunā īres likuma

Pašreizējais stāvoklis mājokļu īres tirgū neapmierina nevienu. Īrniekiem cenas ir par augstu, savukārt dzīvokļu īpašniekiem ir pārāk maz garantiju, tāpēc viņi arī nodrošinās, palielinot cenas. Jau vairākus gadus valdība izstrādā likumu, kas palīdzētu civilizēt šo jomu. To gatavojās pieņemt jau sen. Bet pagaidām neizdevās.

Par klupšanas akmeni kļuva denacionalizēto namu iedzīvotāju jautājums – viņiem jaunais likums draudēja ar izlikšanu uz ielas. Rezultātā vasarā tika nolemts apiet to: Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldību lietu komisijas sēdē deputāti vienojās, ka denacionalizēto namu iedzīvotāji nebūs šā likuma subjekts un viņu tiesības tiks fiksētas atsevišķi – likumā "Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā". Līdz ar to radās cerība, ka likuma izstrāde ies uz priekšu raitāk. Tālāk mēs par to pastāstīsim detaļās.

Nomas deficīts

Tagad daudzi ir iekļuvuši slazdā saistībā ar mājokļa jautājumu. Hipotekāro kredītu dod ne jau visiem – vienam pietrūkst naudas pirmajai iemaksai, cits sabojāja kredītvēsturi, trešais saņem algu aploksnēs. Sanāk vienīgi īrēt mājokli, bet dzīvokļu cenas ne katrs var pavilkt. Par īri jāmaksā 200-300 eiro, plus komunālie maksājumi, plus depozīts.

Mājokļu, ko varētu izīrēt, arī pietrūkst. Kad notika likuma apspriešana pirmajā lasījumā, Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks Edmunds Valantis centās pārliecināt deputātus, ka jaunais likums esot vajadzīgs, lai veicinātu jaunu dzīvokļu celtniecību īrei, kas Latvijā pēdējā laikā ir piebremzējusi.

Šādu mājokļu celtniecība neatmaksājas, jo pašlaik izlikt īrnieku ārā var tikai caur tiesu un šis process ilgst gadiem. Kamēr notiek tiesāšanās, dzīvojamās platības īpašnieks cieš zaudējumus. Tāpēc jaunais likums ir vitāli nepieciešams. Tajā ir paredzēti divi gadījumi, kad īrnieku var izlikt bez tiesas divu mēnešu laikā.

Likumprojekta oficiālajā anotācijā ir teikts, ka tam taisnīgi jāsabalansē izīrētāja un īrnieka intereses. Starp jauninājumiem: visi dzīvokļa īres līgumi jāreģistrē zemesgrāmatā; paredzēta iespēja paātrināt strīdu izšķiršanu gadījumos, kad īrniekam jāatstāj mājoklis pēc īres līguma termiņa beigām, ja nav panākta vienošanās par jaunu līgumu, īrniekam ir izveidojies īres maksas parāds vai arī nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā, ja īres līgums netika reģistrēts zemesgrāmatā.

Kādi jauninājumi ir sagaidāmi

Minēsim šeit svarīgākās inovācijas, kas varētu tikt pieņemtas. Jāuzsver, ka strīdi par tām joprojām turpinās.

* Īres līgums jāreģistrē zemesgrāmatā. Tā kā informācija par darījumiem būs publiski pieejama, tas ļaus aizstāvēt gan nekustamā īpašuma īpašnieku, gan īrnieku tiesības. Reģistrācija palīdzēs arī cīnīties pret fiktīviem īres līgumiem, kā arī pasargās godīgus īrniekus nekustamā īpašuma īpašnieku maiņas gadījumā. Zemesgrāmatā nostiprināto īres līgumu "mantos" jauns īpašnieks.

Tomēr līdz apspriešanai otrajā lasījumā radās ierosinājums, kā pārdomāti lauzt līgumus, kas tomēr netika ierakstīti zemesgrāmatā. Tam vajadzētu pasargāt no konfliktiem personas, kas nesagaidīja problēmas ar līgumu, bet tās tomēr ieguva.

* Likumprojektā ir parādies beztermiņa līgumu aizliegums. Pašlaik spēkā esošā likumdošana atļauj beztermiņa īres līgumus, bet turpmāk tos paredzēts aizliegt. Pēc līguma darbības termiņa beigām īrniekam jāatbrīvo dzīvojamā platība, ja pusēm neizdosies vienoties par jaunu līgumu. Citiem vārdiem, pagarināt termiņa līgumu nevarēs, būs jāslēdz jauns. Likumprojekta autori norāda, ka ar termiņa līgumu īrnieki varēs bez īpaša pamatojuma izbeigt līgumu, brīdinot par to izīrētājus. Līguma īpašnieki joprojām varēs to izdarīt tikai likumā noteiktajos gadījumos.

Pagaidām likumprojektā ir iekļauts visai bargs formulējums: ja līguma termiņš beidzas, īrniekam jāizvācas vai jāslēdz jauns līgums. Taču juridiskais birojs atgādināja deputātiem, ka līgumi par termiņiem ir brīvprātīga lieta – ja cilvēki ir gatavi vienoties, kāpēc viņiem būtu jātraucē? Droši vien, šis formulējums varētu tikt mīkstināts.

* Par ģimenes locekļu tiesībām. Turpmāk īrnieka ģimenes locekļiem nebūs pastāvīgu tiesību izmantot mājokli. Tāpēc viņi arī neatbildēs solidāri par līgumā noteikto nosacījumu izpildi.

Īrnieka nāves gadījumā ģimenes locekļiem būs tiesības palūgt noslēgt jaunu īres līgumu bez iepriekšējā dokumenta nosacījumu izmaiņām. Ja saimnieks nepiekritīs, vajadzēs izvākties 3 mēnešu laikā no atteikuma saņemšanas brīža.

Maksa, strīdi, izlikšana

Īres maksu izīrētājs varēs palielināt tikai tādos gadījumos, ja līgumā būs norādīti šādas palielināšanas iemesli un kārtībā. Piemēram, kad īres likmes celšana ir saistīta ar inflāciju (vidējais gada rādītājs), plānotām izmaksām utt.
Ķīlas summa vai tās neizmantotā daļa tiek atdota īrniekam dienā, kad viņš izbrauc.

Likumprojekts arī nosaka paātrinātu pušu savstarpējo strīdu izskatīšanas procesu (2 gadu laikā – 4 mēneši) un ar to saistītās izmaksas.

Pašlaik visus strīdus izskata tiesa. Turpmāk, ņemot vērā Civillikuma grozījumus, ierosina ieviest atsevišķos gadījumos saistību ārpustiesas izpildes praksi. Šādu lietu izskatīšanu plāno nodot Zemesgrāmatas tiesnešiem.

Kādos gadījumos izīrētājs saskaņā ar šiem grozījumiem var atteikties no īres līguma: ja īrnieks nemaksā īres maksu, kaut gan viņam tika nodrošināta iespēja lietot dzīvojamās telpas saskaņā ar īres līgumu un normatīvajiem aktiem, un īres maksas kavējums ir ilgāks par VIENU mēnesi, ja īres līgumā nav noteikts lielāks maksājuma kavējuma apmērs, un īrnieks nav izpildījis parādsaistības 30 dienu laikā pēc rakstiska brīdinājuma saņemšanas no izīrētāja.

Kad likums varētu stāties spēkā

Likumprojekts pagaidām ir izgājis tikai pirmo lasījumu un ierosinājumu izskatīšanu Saeimas komisijā.

Tomēr, kā jau bija teikts, projektā ir norādīts arī tā spēkā stāšanās datums – 2020. gada 1. janvāris. Vai deputāti paspēs visu izskatīt un pieņemt līdz Jaungadam? Gan jau redzēsim.

Kas jāņem vērā: projekts paredz pārejas periodu agrāk noslēgtajiem līgumiem. Lai ierakstītu tādus līgumus zemesgrāmatā, dos 5 gadu termiņu. Divu gadu laikā pēc likuma stāšanās spēkā vajadzēs noslēgt jaunus līgumus. Ja neizdosies panākt vienošanos, būs jāgriežas tiesā.

Par denacionalizēto namu iedzīvotājiem

Sākotnēji šis likumprojekts draudēja krasi pasliktināt šo māju iedzīvotāju stāvokli. Viņi baidījās, ka pirmie nonāks uz ielas, kad izlikšanas procedūra tiks vienkāršota. Protestu kustības dalībnieki jau vairākkārt rīkojuši piketus šai sakarā.

Taču, kā mēs jau esam minējuši, vasarā šajā jautājumā tika pieņemts mierinošs lēmums – jaunais likums šo iedzīvotāju grupu neskars.

Jaunā likuma pamatmērķis ir palīdzēt atrisināt problēmas mājokļu īres komerciālajā sektorā. Denacionalizēto māju iedzīvotāju problēmas tiks izskatītas atsevišķi likumā "Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā".