«Vecā Maskava — bagātajiem, Jaunā Maskava un apgabals — visiem pārējiem»
108,1 miljons kvadrātmetru — tik daudz dzīvojamās platības tika nodots ekspluatācijā Krievijā 2025. gadā. Pirmajā mirklī skaitlis šķiet milzīgs, turklāt ir arī pieaugums salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.
Bet, ja paskatās uz detaļām, viss nav tik rozā. Pieaugums ir, taču mikroskopisks — plus 0,4 % pret 2024. gadu. Un tas nav daudzstāvu ēku būvētāju nopelns. Gandrīz 60 % no nodotajiem kvadrātmetriem ir individuālā dzīvojamo māju būvniecība, tātad privātmājas. Savukārt daudzstāvu ēku būvniecība jau otro gadu krīt un jau nokritusi zem 2022. gada līmeņa, kad nebija plašu atvieglojumu hipotekāro programmām.
Samazinājumu pieprasījumam pēc dzīvojamās platības pēdējā gadā prognozēja gandrīz visi. Un tas nav pārsteidzoši: no kurienes rastos pieprasījums pie tik dārgas hipotēkas?
«Situācija būvniecībā — pārsvarā rezultāts izmaiņām hipotēku tirgū, kur 2025. gadā izsniegto kredītu skaits saruka par 25,7 %», — sacīja Finanšu universitātes korporatīvo finansu un korporatīvās vadības katedras docente Oļga Borisova.
Attīstītāji redz: cilvēki nevēlas ņemt hipotēku, pieprasījums pēc mājokļiem ir zems. Kāpēc tad būvēt daudz? Jo šādā gadījumā piedāvājums pārsniegs pieprasījumu un mājokļi sāks lēti. Būvkompānijām tas nav izdevīgi. Tāpēc tās samazina būvniecības apjomus (lai gan teorētiski to varētu nedarīt).
Turklāt attīstītāji samazina apjomus, izslēdzot objektus, kas nes mazāku peļņu un ir stipri atkarīgi no hipotēkas. Kādas tās mājas ir? Protams, vislētākās — ekonomiskās un komforta klases. Tieši šajās kategorijās tagad vērojams vislielākais kritums. Savukārt dārgie biznesa klases mājokļi un it īpaši «elitārie» parasti netiek iegādāti ar 30 gadu hipotēku. Kvadrātmetrā tie attīstītājiem nes lielāku peļņu.
Kāpēc tomēr būvē arvien vairāk privātmāju? Kā skaidro eksperti, individuālā dzīvojamo māju būvniecība nav tik saistīta ar bankām. Savu māju cilvēki bieži ceļ pašu spēkiem un pakāpeniski — pēc līdzekļu un iespēju parādīšanās. Tas nozīmē, ka nav jāiemaksā uzreiz visa nākotnes mājokļa summa. Aizdevumu bieži ņem tikai kādai darba daļai. Piemēram, pabeigšanai — kad lielākā daļa jau ir gatava.
«Ekonomiskās klases jaunbūves praktiski izzudušas lielajās pilsētās,» — konstatē Oļga Borisova. «Permā to īpatsvars ir tikai 4 %, Rostovā pie Donas un Kazaņā — pa 5 %, Sanktpēterburgā — 9 %. Savukārt Maskavā biznesa klases īpatsvars jaunbūvēs jau pārsniedz pusi, Sanktpēterburgā un Kazaņā — vairāk nekā trešdaļa. Attīstītāji pārstājuši skriet pakaļ apjomiem un koncentrējušies uz rentabilitāti, kas ļauj atpelnīt esošos projektus.»
Parastajam krievam ar ierasto algu šī «koncentrēšanās uz rentabilitāti» daudz laba nenozīmē: attīstītāji viņu interesē arvien mazāk.
Kā ilustratīvu piemēru eksperti min galvaspilsētu.
«Pēc 2025. gada rezultātiem MKAD robežās pārdošanā nonāca vien 32 jauni dzīvojamo kompleksi — divas reizes mazāk nekā 2024. gadā. Komforta klases (tas ir uzlabots ekonomiskās klases segments; pilnīgi “ekonomiskas” jaunbūves MKAD teritorijā netiek būvētas) īpatsvars piedāvājumā saruka līdz 14 %, kamēr 2020. gadā tas bija 40 %. Biznesa klases īpatsvars jaunbūvēs pieauga no 53 % 2020. gadā līdz 66 % 2025. gadā. Rekordaugstu pieaugumu demonstrēja premium klases segments — no 5 % 2020. gadā līdz 19 % 2025. gadā,» — pastāstīja uzņēmuma «CORE.XP Жилая Недвижимость» analīzes un konsultāciju nodaļas vadītāja Marina Žukova.
«Tas nozīmē tendences pastiprināšanos: Vecā Maskava — bagātajiem, Jaunā Maskava un apgabals — visiem pārējiem. Svarīgi atzīmēt, ka cenas šobrīd pieaug nevis augsta pieprasījuma dēļ, bet ražošanas izmaksu pieauguma dēļ: īpaši grūti iegūt lētu banku finansējumu.»
Krievijas rūpnieku un uzņēmēju savienības priekšsēdētājs Aleksandrs Šohins nesen iedrošināja — jaunbūves varētu kļūt lētākas.
«Hipotēka sarukusi, iedzīvotāju ienākumi arī. Visi, kas gribēja iegādāties investīciju mājokli (lai izīrētu vai nopelnītu uz cenu pieauguma), droši vien jau ir nopirkuši. Un tagad jāizpārdod tas, ko uzcēla,» — teorētizēja Šohins.
Krievijas nekustamo īpašumu aģentu ģildes dibinātājs un goda biedrs Konstantīns Apreļevs arī uzskata, ka jaunbūvju tirgus ir pārkarsis.
«Mana dziļā pārliecība — šis ir ārkārtīgi pārvērtēts tirgus, vismaz miljonpilsētās. Un Maskavā — jo īpaši,» — sacīja viņš.
Pēc viņa teiktā, galveno pieprasījumu šobrīd piesaista 10–15 % veiksmīgāko jauno dzīvojamo kompleksu. Pārējiem ir pārdošanas problēmas, un šāda situācija saglabāsies vismaz līdz rudenim.
Bet kā viss tas ietekmēs jauno dzīvokļu cenas? Eksperti nedod viennozīmīgu atbildi — iespējami dažādi varianti atkarībā no situācijas.
Galvenais, uz kā balstās visas prognozes, — Centrālās bankas bāzes likme, no kuras tieši ir atkarīga parastās, nepreferenciālās hipotēkas pieejamība. Pašlaik «bāze» ir 15,5 %, bet vidējā hipotekārā likme — 20 %. Ja bāzes likme sāks kristies, kritīs arī procenti par mājokļa kredītiem. Taču vismaz līdz rudenim — šeit eksperti pārsvarā ir vienisprātis — jutamu pārbīžu nav gaidāmas. Tas nozīmē, ka nopietnu izmaiņu nekustamā īpašuma tirgū nav gaidāmas. Cenas pakāpeniski pieaugs, neizpārdātais ekonomiskās un komforta klases segments sāks tikt izpārdots ar atlaidēm un maksājumu grafikiem, bet jaunu mājokļu būvniecība tiks maksimāli samazināta.
<iframe width="560" height="315" src="https://www.youtube.com/embed/YI4cxk_VnO0?si=IElWHrQaBeyT2-Ev" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen></iframe>
